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案例分析:业主涂改自家外墙颜色被物业起诉
 

 案例分析:业主涂改自家外墙颜色被物业起诉

  案例介绍:

  王先生将屋后的绝大部分墙面,屋前的小部分墙面涂成了红色,事由:土黄色外墙打了个红色补丁,今年5月12日,南京高淳法院开庭审理了此案。物业公司的代理人范律师一副头疼的模样,他竖起四根手指,苦笑着对记者说:“这是我第四次在法庭上跟他(指王先生)见面,外墙的案子开了两次庭,之前他告开发商,我是开发商代理人,也开了两次庭。”范律师称,小区物业是开发商的前期物业,王先生之所以跟物业为难,是因为之前的事情,对开发商心怀不满。据介绍,王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订合同,购买了该公司开发的201室商品房。但是签约后不久,因对房屋构造不满,王先生将开发商告到了高淳县法院。诉讼期间,他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事:将屋前屋后的外墙涂成红色,并将屋前小花园统一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。屡次交涉无果物业告到了法院

  案例分析:

  (1)物业观点:物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据,照片显示,王先生将屋后的绝大部分墙面,屋前的小部分墙面涂成了红色,并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为,建筑物有专有部分和共有部分之分,商品房内部属于业主的专有部分,专有部分怎样使用,全凭业主做主,但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有,个别业主只能使用,不得占有,也不得改变其结构和用途。本案中,王先生虽然是201室的业主,但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分,他无权随心所欲地加以改变。范律师称,这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定,王先生既然在合约上签了字,就应当遵守,因此,要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。

  (2)业主观点:买下房子就有改变外墙颜色的权利201室业主王先生却有自己的一套理论,他认为,自己既然买下了房子,就有权按照喜好改变外墙的颜色。“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面,也就是阳台的墙面,阳台是我花钱买的面积,我把它涂成红色怎么了?”庭审中,王先生情绪颇激动。

  (3)律师观点:未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体,王先生也应将这一部分恢复原状。

  (4)第三方观点:房屋外立面系共有部分,应归全体业主共有和共同管理,王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台,即使王先生享有专有权,也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体,如改变颜色将降低建筑物美观度,故而从维护全体业主利益的角度,王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施,也属全体业主共有和共同管理,王先生无权截短。据此,判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。

  根据物业管理条例:第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且,根据第五十条,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。法官就此案提醒广大业主,与开发商和物业有矛盾,应采取理性方法沟通解决,不理智的举动既不能解决问题,还会扩大矛盾。


 
 
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